Por Ana Caroline Braun

Não é novidade que se deve ter cuidado e averiguar diversos requisitos quando se tem a intenção de adquirir um imóvel, especialmente quando usado. Realizar uma análise detalhada dos documentos sobre o bem e também em relação ao atual proprietário são muito importantes.

No intuito de proporcionar agilidade, desburocratizar a compra e venda de imóveis e trazer maior segurança ao negócio, foi publicada, em 2015, a Lei 13.097/15. A eficácia da lei, no entanto, apenas foi validada neste ano prevendo que todos os atos jurídicos estejam averbados na matrícula do imóvel. A medida ficou conhecida como “concentração dos atos na matrícula”.

A ideia é que, desta forma, estariam assegurados os direitos de terceiros de boa-fé que adquiriram ou receberam em garantia direitos reais sobre um imóvel, inclusive para fins de evicção. Em outras palavras, em lugar de se obter uma série de certidões para se proceder à avaliação do imóvel e seu proprietário, bastaria apenas a avaliação da matrícula atualizada do bem. Neste registro, deve conter averbações de ações, execuções e outras restrições capazes de comprometer o negócio, se existentes.

Ainda é cedo para afirmar se somente a análise da matrícula implica a dispensa total de todos e quaisquer outros documentos. Isso porque a própria Lei 13.097/15 traz exceções expressas em seu texto. Por exemplo, as hipóteses da Lei de Falências, que tratam da ineficácia e revogabilidade de atos com relação à massa falida.

Além disso, determinadas questões descritas estão em conflito com outras normas. Podemos citar como exemplo a legislação tributária que estabelece a existência de fraude na alienação a partir de simples inscrição do crédito fiscal em dívida ativa.

Assim, continua sendo altamente recomendável a realização de avaliações completas e abrangentes nas negociações imobiliárias. Até mesmo porque uma maior segurança jurídica está diretamente relacionada com a interpretação que o Poder Judiciário dará a nova lei.