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Quinta, 07 Novembro 2019
STJ inicia julgamento sobre locação por temporada e define controvérsias entre condôminos

Não é novidade que as controvérsias decorrentes da convivência entre condôminos assoberbam o Judiciário e alcançam, não raras vezes, decisões contraditórias. Com o intuito de uniformizar o entendimento sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça tem discutido as situações mais corriqueiras envolvendo condomínios.

Questão mais atual e que está sendo analisada trata da locação por temporada. A controvérsia discute os limites do direito de propriedade e a convivência harmônica entre os condôminos. O julgamento iniciou em 10 de outubro do corrente ano, sendo proferido voto no sentido de que é vedada a proibição das atividades locatícias pelo condomínio residencial, na medida em que as locações via Airbnb e outros portais similares não se inserem no conceito de hospedagem, mas de locação de curta temporada, não podendo, por essa razão, haver o enquadramento como atividade comercial passível de proibição.

Por outro lado, ao condomínio é permitido – e recomendado – implantar medidas para adequar o funcionamento e circulação de pessoas, estabelecendo sistema de cadastramento de visitantes na portaria, por exemplo. A proibição de locação temporária, segundo o ministro Luis Felipe Salomão, fere o direito de propriedade. A temática ainda não alcançou posicionamento final pela Corte, eis que o julgamento foi suspenso em razão de pedido de vista por um dos ministros, de modo que será retomado em data ainda não definida.

Outras questões, contudo, já foram decididas. É o caso envolvendo os animais de estimação, onde a Corte entendeu que a restrição para criar animais nas unidades autônomas se justifica pela preservação da segurança, da higiene, da saúde e do sossego, não podendo haver na convenção, portanto, impedimento genérico e sem fundamento legítimo.

A questão envolvendo as sanções aos condôminos inadimplentes também já foi definida pelo STJ, que considerou inválida regra contida em regulamento interno, que prevê a impossibilidade de uso de áreas comuns, tais como, piscinas e salão de festas pelo vizinho devedor. Segundo o ministro relator, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o condômino ao pagamento do débito.

No que pertine aos conflitos relacionados à mudança na fachada, prevaleceu o entendimento de que é possível ao condomínio estabelecer regras que impedem ou possibilitam alterações na fachada e em áreas comuns. Isso significa que existindo regramento interno impeditivo, eventual alteração só será possível se autorizada pela unanimidade dos condôminos, tal como previsto na Lei 4.591/64, art. 10, § 2º.

Também foi fixada a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram". Preponderou, assim, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou comprador de boa-fé e a liberdade de associação, de modo que as taxas de associação não podem ser impostas a quem não é associado e nem aderiu ao serviço.

Com o julgamento de tais questões pelo STJ, o entendimento definido pela Corte deverá ser aplicado nos processos em trâmite e que versam sobre a temática, evitando-se, assim, resultados diferentes para demandas similares.