• Home Banner1
Quarta, 28 Novembro 2018
Senado aprova texto-base do projeto sobre o distrato imobiliário

O Plenário do Senado aprovou, nas sessões dos dias 20/11 e 21/11, o texto-base do projeto que fixa direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento (PLC 68/2018).

Os senadores favoráveis argumentam que o projeto atualiza as regras, dando segurança jurídica às construtoras e aos consumidores na hora da negociação. Por outro lado, há parlamentares que consideraram o texto mais favorável às empresas, sendo necessário mais equilíbrio.

Conforme o PLC 68/2018, o atraso de até 180 dias para a entrega do imóvel não gerará ônus para a construtora. Mas se houver atraso maior na entrega das chaves, o comprador poderá desfazer o negócio, tendo direito a receber tudo o que pagou de volta, além da multa prevista em contrato, em até 60 dias. Se não houver multa prevista, o cliente terá direito a 1% do valor já desembolsado para cada mês de atraso.

Além disso, o projeto permite que as construtoras fiquem com até 50% dos valores pagos pelo consumidor em caso de desistência da compra, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora (mecanismo chamado de patrimônio de afetação).

Tal sistema foi criado após a falência da Encol, nos anos 90, pois, com o patrimônio afetado, as parcelas pagas pelos compradores não se misturam ao patrimônio da incorporadora ou construtora. Não fazendo, assim, parte da massa falida caso a empresa enfrente dificuldades financeiras.

Para os demais casos, ou seja, fora do patrimônio de afetação, a multa prevista para o consumidor é de até 25%.

O que prevê o PLC 68/2018

Em caso de rescisão por inadimplemento do vendedor:

— O atraso de até 180 dias para a entrega do imóvel vendido na planta não gerará ônus para a construtora.

— Se o atraso na entrega das chaves for maior que 180 dias, o comprador poderá desfazer o negócio e terá direito a receber tudo o que pagou de volta, além da multa prevista em contrato, em até 60 dias.

— O comprador pode optar por manter o contrato no caso de atraso com direito a indenização de 1% do valor já pago.

— Veda a cumulação de multa moratória com a compensatória em favor do comprador.

Em caso de rescisão por inadimplemento do comprador:

— Pune o inadimplente com multa compensatória de 25% do valor pago ou, se houver patrimônio de afetação, com multa de até 50%.

— O comprador perderá integralmente os valores pagos a título de comissão de corretagem.

— O comprador inadimplente terá de arcar com despesas de fruição do imóvel, se já tiver sido disponibilizado.

— A rescisão do contrato permitirá que o comprador só seja restituído do valor pago, decrescido dos encargos decorrentes da inadimplência, após 180 dias do distrato ou, se houver patrimônio de afetação, após 30 dias da obtenção do “habite-se” da construção; ou ainda, tão logo a vendedora consiga comercializar novamente a mesma unidade.

No entendimento do advogado Konrado Krindges, sócio da área de Direito Privado do Rossi, Maffini, Milman & Grando Advogados, o principal benefício da proposta legislativa é a segurança jurídica para as partes. “Embora algumas cominações do projeto de lei possam parecer um pouco prejudiciais aos compradores, ela traz subsídios para evitar um sem número de ações judiciais para discutir questões que, no mais das vezes, já estão consolidadas na jurisprudência, e isso permite maior agilidade na solução das discussões e segurança tanto para o empreendedor quanto para o consumidor”, explica.

Krindges complementa ainda que “isso se nota, por exemplo, na indicação expressa da impossibilidade de cumular a multa genérica do contrato com a sanção mensal por atraso da obra, questão que está atualmente submetida ao sistema de Recursos Repetitivos no STJ, ensejando suspensão de milhares de processos pelo país. Mas ainda assim, a lei garante espaço para as partes realizarem estipulações diferentes”.

Outra das novidades do projeto de lei é a regulamentação dos prazos para devolução dos valores aos compradores, quando ocorrer a rescisão do contrato, o que até hoje usualmente ficava submetido ao interesse das Incorporadoras.

Como o Senado alterou o projeto originalmente aprovado pela Câmara, o processo deverá passar por nova votação pelos Deputados.

FONTE: Agência Senado (Reprodução autorizada mediante citação da Agência Senado)
https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2018/11/20/plenario-aprova-texto-base-de-projeto-sobre-distrato-imobiliario