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Artigos
Terça, 12 Fevereiro 2019
A regulamentação da multipropriedade (“time sharing”)

Por Ana Caroline Braun

Garantido pela Constituição Federal, o direito de propriedade vem continuamente se adaptando às modalidades criadas pela sociedade, como ocorreu com o reconhecimento do direito real de laje[1], do condomínio de lotes[2] e, recentemente, com o instituto da multipropriedade, ou time sharing, cuja regulamentação incluiu os artigos 1.358-B a 1.358-U no Código Civil[3].

Esta modalidade de aquisição de propriedades imóveis nasceu na Europa, diante da crise econômica de um cenário pós-guerra, como meio para uso compartilhado de casa de férias (vacation home sharing).

Posteriormente, nos anos 70, o instituto do time sharing surgiu nos Estados Unidos, onde se popularizou, por meio da empresa Caribbean International Corporation que oferecia "licença de uso" (vacation license) em quartos de seus resorts.

No Brasil, chegou há cerca de três décadas chamando-se contrato de Time-Sharing Turístico ou férias compartilhadas. A espécie, que ganhou maior força nos últimos dez anos no país, visa facilitar a vida de consumidores em busca de lazer e estadia nos melhores hotéis e resorts ao redor do mundo, por determinado tempo, em troca de valor acessível que corresponda proporcionalmente aos dias usufruídos.

Com característica muito singular no que tange ao aspecto "tempo”, os adquirentes são proprietários de "unidades de tempo" e possuem direito de uso do bem por período pré-fixado.

Em síntese, há duas opções de negócio: (i) comprar parte de um imóvel junto a outros desconhecidos (como adquirir um apartamento em um hotel com 51 pessoas para ter direito de usufruir uma semana por ano) ou (ii) adquirir pontuação com empresas (pontos podem ser convertidos em reservas em hotéis e resorts conveniados).

Embora recente, os números de programas adquiridos são exorbitantes no exterior e em constante crescimento no Brasil. No ano de 2014 já se contabilizava cerca de 80 mil famílias brasileiras contraentes dessa espécie de programa, o que representa 30% de toda demanda da América Latina, de acordo com a empresa RCI (Resort Condominiums International), líder mundial em programas de time-sharing e pioneira no Brasil. Em 2016, a RCI, registrou um crescimento de 12%.

A primeira regulamentação que mencionou time sharing no Brasil, foi a Deliberação Normativa da Embratur nº 378, de agosto de 1997, que implementou o sistema de tempo compartilhado em hospedagens de turismo.

Em 2010, o Decreto Federal nº 7.381, que regulamenta a Política Nacional de Turismo, definiu, em seu artigo 28, o sistema de time sharing, ou tempo compartilhado, como “hospedagem por sistema de tempo compartilhado a relação em que o prestador de serviço de hotelaria cede a terceiro o direito de uso de unidades habitacionais por determinados períodos de ocupação, compreendidos dentro de intervalo de tempo ajustado contratualmente”.

Mas como não havia regramento próprio definindo as especificidades, a doutrina preocupava-se em discussões sobre a multipropriedade, como, por exemplo, o Enunciado número 89, da Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, que determinou que o disposto nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.

Assim, a Lei Federal 13.777 de 20 de dezembro de 2018, surgiu com o intuito de esclarecer as dúvidas e dar tratamento jurídico para o condomínio em multipropriedade, acrescentando o Capítulo VII-A ao Código Civil, definindo seus contornos e passando, a partir de então, a integrar o ordenamento como um instituto regulamentado.

Os dispositivos da referida norma elencam os direitos e deveres dos condôminos, estabelecendo que a sua convenção poderá reger as demais situações de interesse destes, como ocorre nas demais formas de condomínio.

A Lei trata também da responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, que será de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem prejuízo de multa, nesta última hipótese.

Traz ainda outras disposições importantes, como a regulamentação quanto ao registro e abertura das matrículas, legitimidade processual, transferência e administração da multipropriedade.

Assim, a normatização do time sharing por lei específica, além de ser um marco normativo relevantíssimo para o direito brasileiro frente ao largo crescimento da modalidade, imprime segurança jurídica indispensável ao mercado imobiliário, expandindo a realização de novos negócios.

[1] Inciso XIII do artigo 1.225 do Código Civil, incluído pela Lei nº 13.465, de 2017.

[2] Artigo 1.358-A do Código Civil, incluído pela Lei 13.465, de 2017.

[3] Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018.